原標(biāo)題：新一波限競(jìng)房提質(zhì)增配

　　兩年前成交的限競(jìng)房地塊項(xiàng)目，目前進(jìn)入集中入市階段。數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，北京地區(qū)累計(jì)入市限競(jìng)房套數(shù)高達(dá)34559套。與此同時(shí)，為了在激烈競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，一些限競(jìng)房項(xiàng)目開始從“減配”回歸“增配”，從標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品轉(zhuǎn)向個(gè)性化設(shè)計(jì)，尤其是在限競(jìng)房比較密集的區(qū)域，各家開發(fā)商使出各種招數(shù)，提升品質(zhì)、差異化成為新一波限競(jìng)房推盤的關(guān)鍵詞。

　　成交量上漲 豐臺(tái)最搶手

　　2016年底，北京市大量限競(jìng)房土地集中入市。經(jīng)歷兩年時(shí)間，這些項(xiàng)目已普遍取得預(yù)售證。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，自去年6月以來，北京地區(qū)累計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到50個(gè)，總計(jì)75期，住宅供應(yīng)套數(shù)合計(jì)達(dá)34559套。截至今年5月29日，網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)10683套，網(wǎng)簽面積合計(jì)112.23萬平方米，網(wǎng)簽平均價(jià)為48919元/平方米。按面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率約為27.8%;按套數(shù)算，網(wǎng)簽完成率約為30.91%，相比去年，去化速度提升明顯。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，實(shí)際銷售比例約45%左右。

　　諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，在限競(jìng)房去化率TOP10項(xiàng)目中，密云區(qū)碧桂園·瑯輝項(xiàng)目以去化率95.83%高居榜首;豐臺(tái)區(qū)電建地產(chǎn)·洺悅苑項(xiàng)目以95.40%的去化率緊隨其后;大興區(qū)瀛海府項(xiàng)目以92.68%的去化率位居第三，TOP3項(xiàng)目去化率均超90%。值得注意的是去化率TOP10中豐臺(tái)區(qū)占比4成，可見豐臺(tái)區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目較為受歡迎，銷量較好。

　　諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，豐臺(tái)區(qū)是四個(gè)主城區(qū)中限競(jìng)房項(xiàng)目最多的城區(qū)，豐臺(tái)區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目入市7個(gè)，共成交1768套，成交面積為17.36萬平方米，成交均價(jià)為62269元/平方米，成交金額為110.76億元，去化率為51.85%。豐臺(tái)區(qū)的限競(jìng)房項(xiàng)目既有6環(huán)外的翡翠西湖，又有2環(huán)邊的佑安府，跨范圍最廣，成交均價(jià)范圍在37927-81849元/平方米不等。

　　近郊區(qū)中大興限競(jìng)房項(xiàng)目最多，入市13個(gè)，是所有城區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目入市及供應(yīng)最多的城區(qū)。大興區(qū)限競(jìng)房共成交3696套，成交面積為34.61萬平方米，成交均價(jià)為45499元/平方米，成交金額為167.84億元，去化率為36.96%。

　　大興區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目主要分布在黃村、舊宮、亦莊板塊。其中黃村板塊是三個(gè)板塊中限競(jìng)房項(xiàng)目最多的板塊，黃村板塊位于南五環(huán)到南六環(huán)之間，老城氣息濃厚。交通便利鄰近地鐵4號(hào)線，配套資源齊全，但也存在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目集中，樓盤同質(zhì)化高的缺點(diǎn)。舊宮板塊位于南四環(huán)到南五環(huán)之間，據(jù)市區(qū)最近，配套較完善，擁有大型商業(yè)配套，限競(jìng)房項(xiàng)目去化率在三個(gè)板塊中最高。亦莊板塊位于東南五環(huán)邊，是一個(gè)集產(chǎn)業(yè)園和居住區(qū)為一體的地方，環(huán)境良好，擁有南海子濕地公園，未來限競(jìng)房項(xiàng)目潛力較大。

　　競(jìng)爭(zhēng)壓力下 憑配置升級(jí)突圍

　　值得注意的是，與2018年清一色的限競(jìng)房土地出讓不同，今年以來已有5宗不限價(jià)地塊成交。在市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，2019年土地市場(chǎng)不限價(jià)地塊增多。

　　這5宗地塊中，有2宗位于門頭溝新城，平谷、密云各一宗。此外，在朝陽孫河這樣的核心板塊，也出讓了一種不限價(jià)地塊，且不限“90/70”的面積要求。

　　諸葛找房表示，在限競(jìng)房土拍政策執(zhí)行二年多之后，開發(fā)商拿地回歸理性與常態(tài)，今年不限房?jī)r(jià)、不限“90/70”地塊再次出現(xiàn)，將給予開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品溢價(jià)上更多自主空間，預(yù)期未來隨著北京土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價(jià)地塊或許會(huì)繼續(xù)增多，土地的出讓方式也將更加靈活。

　　即便如此，限競(jìng)房仍是當(dāng)前北京樓市供應(yīng)中絕對(duì)的主力，限競(jìng)房的集中入市對(duì)緩解北京市場(chǎng)的供需矛盾，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性有著重要作用。

　　另一方面，這也使各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，要想快速去化，就要拿出更高的品質(zhì)和更吸引人的項(xiàng)目亮點(diǎn)。

　　記者了解到，今年入市的限競(jìng)房品質(zhì)普遍升級(jí)，為了從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，升級(jí)產(chǎn)品線配置成為一些開發(fā)商的打法，包括戶型設(shè)計(jì)和科技居住系統(tǒng)等。

　　在競(jìng)爭(zhēng)激烈的青龍湖板塊，共有四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入推盤期。其中，金地大湖風(fēng)華項(xiàng)目就主動(dòng)做了精裝修，為產(chǎn)品增配，以尋求在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中突圍。

　　在此之前，限競(jìng)房由于在銷售時(shí)被限定了價(jià)格，開發(fā)商的利潤(rùn)空間十分有限。這種情況下，很多開發(fā)商選擇通過“減配”來保證利潤(rùn)。不過，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)中，這樣的項(xiàng)目銷售大多并不理想。

　　如今，提升品質(zhì)、差異化成為新一波限競(jìng)房推盤的關(guān)鍵詞。

　　由龍湖操盤的熙湖悅著，首期開盤價(jià)格就非常“用心”。開發(fā)商確定了比政府限價(jià)低不少的售價(jià)，使得部分三居產(chǎn)品符合北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著購(gòu)房者購(gòu)買首套住房的首付款比例為35%，二套房的首付比例從80%降低到60%。單憑這一條，已對(duì)意向購(gòu)房者形成很大吸引力。