這兩天，主營(yíng)房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的我愛(ài)我家副總裁胡景暉因有關(guān)“長(zhǎng)租公寓一味滿足資本胃口，加劇租房?jī)r(jià)格上漲”的言論而引來(lái)不小爭(zhēng)議。尤其是，近期北京房租價(jià)格上漲，引來(lái)消費(fèi)者極大關(guān)注。那么，資本對(duì)房租推力有多大?

　　炮轟長(zhǎng)租公寓推高房租后

　　胡景暉宣布辭職

　　上周末，我愛(ài)我家副總裁胡景暉在朋友圈宣布辭職。8月17日，胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。

　　隨后，我愛(ài)我家聲明稱，導(dǎo)致近期房租上漲的原因是多樣的，供需矛盾、人口對(duì)租住品質(zhì)需求提升、傳統(tǒng)暑期旺季等是近兩個(gè)月房租上漲的重要原因。自如方面也聲明稱，長(zhǎng)租公寓不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)的能力。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃企業(yè)特別是長(zhǎng)租公寓，把一些中低端租賃房源收購(gòu)之后做升級(jí)改造，變成了中高端房源，所以租金有一個(gè)明顯上行。

　　克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相比傳統(tǒng)民居，長(zhǎng)租公寓價(jià)格透明、配套完善、裝潢精致，當(dāng)然，價(jià)格也相對(duì)更高。不僅如此，價(jià)格不菲的長(zhǎng)租公寓，也在無(wú)形中抬高了普通業(yè)主的心理預(yù)期。就此來(lái)看，長(zhǎng)租公寓大量入市的確對(duì)房租上漲起到了推動(dòng)作用，但光憑幾家運(yùn)營(yíng)商還不具備操縱房租市場(chǎng)的能力。

　　西安長(zhǎng)租公寓占比少

　　對(duì)房租影響相對(duì)有限

　　在西安市場(chǎng)上，長(zhǎng)租公寓等新興租賃模式也在迅速崛起。華商報(bào)記者了解到，長(zhǎng)租公寓的房源有以下幾種來(lái)源：開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的長(zhǎng)租公寓，多來(lái)源于商業(yè)用房、酒店或開(kāi)發(fā)商手中閑置房產(chǎn)，經(jīng)統(tǒng)一裝修改造，為租客提供社區(qū)化服務(wù)。另一種則是分散經(jīng)營(yíng)，多是從個(gè)人房東處獲取房源，經(jīng)過(guò)重新裝修后再行出租，主要賺取租金差。

　　除了以房屋托管名義找個(gè)人房東收房，公寓運(yùn)營(yíng)商也會(huì)通過(guò)中介來(lái)找房，“這不可避免就會(huì)提高拿房成本。”文藝路一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人表示，比如一套對(duì)外掛牌1500元每月的房子，運(yùn)營(yíng)商通過(guò)中介公司收購(gòu)以后，除了給房東的租金，還要承擔(dān)中介費(fèi)用，加上裝修、后期管理等成本，有可能對(duì)外租2000元也不賺錢。所以長(zhǎng)租公寓更突出服務(wù)和品牌，淡化價(jià)位。

　　據(jù)了解，在西安城北、城南和高新等租房市場(chǎng)規(guī)模較大的區(qū)域，不少運(yùn)營(yíng)中的長(zhǎng)租公寓，月租價(jià)格的確要比周邊普通租房貴20%左右。西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邵濤認(rèn)為，西安市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓、托管房源雖然發(fā)展迅速，但占比仍然不到全部租賃房源的5%，因此對(duì)整體房租的影響有限。西安仍然屬于一個(gè)以散租為主的市場(chǎng)。所以，現(xiàn)階段決定房租價(jià)值的主要因素是供需，而不是資本。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，學(xué)區(qū)房、地鐵房可以靠著地段獲得更為可觀的租金。

　　一線城市房租普漲

　　西安房租同比卻下跌0.79%

　　在中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，7月有10個(gè)城市7月份租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，四個(gè)一線城市全部在內(nèi)。同比方面，深圳、北京租金價(jià)格指數(shù)已持續(xù)19個(gè)月上漲。西安7月份租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.04%，不過(guò)同比卻下跌0.79%。

　　趙利偉在西安從事房產(chǎn)中介多年。他告訴華商報(bào)記者，最近一年西安房租整體變化有限，雖然有所上漲，但漲幅遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)。他說(shuō)，其實(shí)租賃市場(chǎng)的隨意性要強(qiáng)于買賣市場(chǎng)，不少房東為了盡快把房子租出去，漲房租的意愿并不強(qiáng)烈。尤其是在近期二手房交易有所降溫，房源掛牌時(shí)間變長(zhǎng)的環(huán)境下，很多房東又開(kāi)始傾向于將賣不出去的房子先租著，這可能也是影響房租出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的原因之一。

　　中信證券報(bào)告顯示，房租上漲既有供需作用的因素，也有廣義物價(jià)上升的信號(hào)。在房?jī)r(jià)高企的背景下，房租價(jià)格上漲可能也是為了尋求租售比的回歸。

　　“西安房租缺乏大漲基礎(chǔ)。”邵濤表示，雖然因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲推高了租售比，導(dǎo)致房東對(duì)于房租的預(yù)期應(yīng)該是走高的。但是考慮到西安存量房的規(guī)模很大，市場(chǎng)并不缺房子，所以很難像北京那樣對(duì)房租形成明顯助推。

　　不過(guò)，也有分析人士提醒，資本對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的加持作用顯而易見(jiàn)。像自如、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都是在資本注入后開(kāi)啟規(guī)模戰(zhàn)，并正在向一二線城市加速布局。大量資本進(jìn)入的多是存量改造，而存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過(guò)升級(jí)或分割獲得投資溢價(jià)，這種模式可能會(huì)出現(xiàn)局部區(qū)域的市場(chǎng)壟斷，并影響普通租賃住的定價(jià)預(yù)期。因此，在資本可能占據(jù)一定規(guī)模的前提下，對(duì)于房租的影響需要持續(xù)關(guān)注。 華商報(bào)記者 李程