田芳昕作

　　核心提示 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　在很多大中城市，有些業(yè)主買(mǎi)房后并未居住，房子成了空置房。但有個(gè)揮之不去的疑問(wèn)總是縈繞在他們心頭，“為什么沒(méi)有住進(jìn)去，也要交物業(yè)費(fèi)?”“我沒(méi)住就沒(méi)享受物業(yè)服務(wù),這也需要交物業(yè)費(fèi)?”

　　那么，空置房要不要交物業(yè)費(fèi)呢?

　　【典型案例】

　　2015年5月，楊某在湖南省平江縣某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套住宅并辦理了收房手續(xù)。同年，楊某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議。此后，由于楊某一直未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次致電催交，但楊某以未真正入住為由拒不交納。

　　2020年9月，物業(yè)公司將楊某起訴至平江縣人民法院，請(qǐng)求法院判決楊某支付物業(yè)費(fèi)，并承擔(dān)近千元的違約金。

　　庭審中，楊某辯稱，其房屋在交付后一直處于閑置狀態(tài)，既未對(duì)房屋進(jìn)行裝修，也未居住或使用，根本未享受過(guò)物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)和違約金。而物業(yè)公司堅(jiān)稱，雖然楊某的房屋處于閑置狀態(tài)，但物業(yè)公司仍為其房屋的安全、公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了服務(wù)，故楊某理應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)，并承擔(dān)違約金。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，楊某作為業(yè)主，物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為楊某提供物業(yè)服務(wù)，因此，當(dāng)事人之間系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，楊某應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)規(guī)定向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。楊某辯稱辦理入住手續(xù)后未實(shí)際居住，未享受過(guò)物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)和違約金的主張，法院不予采納，遂判決楊某支付2015年至2019年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)。

　　【律師說(shuō)法】

　　陜西學(xué)高律師事務(wù)所律師 南新建

　　南新建認(rèn)為：“交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)。”他進(jìn)一步解釋說(shuō)，物業(yè)服務(wù)具有公眾性，它的價(jià)值在于滿足公共性服務(wù)的同時(shí)，達(dá)到對(duì)整個(gè)居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)在對(duì)業(yè)主個(gè)體的服務(wù)價(jià)值。物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等，大部分是為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用，并非針對(duì)專門(mén)某個(gè)業(yè)主的服務(wù)。雖然業(yè)主的房屋空置，但小區(qū)衛(wèi)生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時(shí)時(shí)巡查維護(hù)，所有設(shè)施設(shè)備如電梯、消防、公共照明等費(fèi)用也要一分不少地支出。因此，《中華人民共和國(guó)民法典》第944條第1款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”從這個(gè)規(guī)定當(dāng)中我們可以看出，即使業(yè)主沒(méi)有享受到物業(yè)的服務(wù)，依舊是需要交納物業(yè)費(fèi)的。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，服務(wù)的是整個(gè)小區(qū)，雖然業(yè)主個(gè)人沒(méi)有享受到物業(yè)的服務(wù)，但業(yè)主的房屋的的確確享受到物業(yè)的服務(wù)了。退一步講，如果空置房的業(yè)主都不交納物業(yè)費(fèi)的話，對(duì)于那些空置率較高的小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司無(wú)疑會(huì)面臨虧損的局面，而且對(duì)于那些居住在小區(qū)當(dāng)中已經(jīng)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，也是不公平的。

　　南新建話鋒一轉(zhuǎn)說(shuō)，雖然空置房要交納物業(yè)費(fèi)是無(wú)可辯駁的事實(shí)，但對(duì)于居住在小區(qū)沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司也不應(yīng)該以斷水?dāng)嚯妬?lái)威脅業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)。《中華人民共和國(guó)民法典》第944條第3款明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。”對(duì)于拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以合理合法的途徑維權(quán)。《中華人民共和國(guó)民法典》第944條第2款規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。”根據(jù)該條的規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)在提供保質(zhì)保量的管理和服務(wù)的前提下，再催告應(yīng)當(dāng)交納而沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，而且必須給業(yè)主留有寬限期。如仍不交納的，才可以向房屋所在地人民法院提起訴訟，或者根據(jù)雙方簽訂的仲裁協(xié)議約定向有管轄權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁，請(qǐng)求人民法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，并承擔(dān)違約金。

　　實(shí)事求是地說(shuō)，空置房屋確確實(shí)實(shí)給物業(yè)的服務(wù)減少了一定的工作量，作為物業(yè)公司給空置房業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)既和諧了雙方關(guān)系，又體現(xiàn)企業(yè)人性化服務(wù)，是一種應(yīng)當(dāng)褒獎(jiǎng)的行為，并且有些地區(qū)已寫(xiě)入規(guī)范性文件。如2020年11月出臺(tái)的《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定：“業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車(chē)位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。”(記者 成全勃)