隨著房價不斷上漲，二手房交易中，經常會出現很多類似房子剛賣，房價就大幅上漲的情況。一些賣房方見此情況，認為自己賣低了，就會要求漲價或者故意違約。那么，在賣方故意違約，導致合同不能繼續履行的情況下，買房人的合法權益如何保障?

　　西安市新城區法院近期就處理了這樣一起二手房買賣糾紛。違約賣方除了向對方賠償了9.5萬元定金及加急辦證費之外，還賠償其82萬元房屋溢價損失。

　　案例

　　法院判賠買家82萬元溢價損失

　　2017年3月10日，購房人辛某與出賣人杜某及第三方中介公司簽訂了房屋買賣三方協議。協議約定辛某以79萬元的價款購買杜某位于西安市新城區某處一套面積為139.58平方米的房屋，并由中介方提供居間服務。

　　協議約定后，辛某依約向杜某支付了定金9萬元并向中介方支付居間傭金2.1萬元。杜某在收取定金后，卻遲遲不予配合辛某辦理房屋后續交易手續。后杜某要求漲價，并以房屋登記的產權人即其妻孟某不知情、不同意為由，要求解除合同。辛某認為杜某要求漲價屬違約，且孟某不知情的理由不成立，故訴至新城區法院，要求解除三方房屋買賣協議，由杜某及孟某共同返還自己雙倍定金18萬元、賠償房屋差價損失106萬余元及中介費、加急辦證費等費用。

　　案件審理過程中，杜某的妻子孟某辯稱涉案房屋為其所有，三方合同的簽訂其并不知情，且辛某不具有購房資格、涉案房屋當時并未取得產權證，因此認為三方合同無效，中介方未盡審慎義務需要承擔責任，孟某不承擔責任。

　　中介方則稱，三方合同在房產新政出臺前已經簽訂且交付了定金，故辛某具有購房資格，且杜某在簽訂合同時出示了其與孟某的結婚證、孟某的身份證以及購房合同的原件，并表示其可代表孟某的意思。

　　經法院審理查明，辛某具備購房資格，涉案房屋系杜某及孟某夫妻共同財產，孟某雖未在合同上簽字，但在簽訂合同時，孟某之子電話向其告知了簽訂合同事宜，孟某未向中介方或購房人說明其不同意出售該房屋，且孟某在合同約定的時間提前還清了房屋的剩余貸款，進行了不動產登記。審理中，三方當事人均對該房屋的市場價值進行了估價。

　　法院一審判令解除三方房屋買賣合同;由杜某及孟某共同退還辛某定金及加急辦證費總計9.5萬元;賠償辛某居間傭金2.1萬元及房屋溢價損失82萬元;駁回了原告其余訴訟請求。目前，案件尚處于上訴期內。

　　說法

　　合同有效 違約方應擔責

　　昨日，辦案法官向記者說法稱，此案所運用的法律依據，從《物權法》角度看，房屋買賣合同自成立時生效，是否辦理物權登記，不影響合同效力，合同有效。從《合同法》角度看，本案所涉房屋買賣合同未出現合同無效的法定情形，因此合同依法成立且有效。

　　另外，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》中規定，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”。在簽訂本案所涉合同時，孟某之子當場電話向其通知合同簽訂一事，但其得知此事后并未向辛某及第三人告知其不同意出售該房屋，且簽訂合同時約定的房屋價格亦符合當時的市場價格，故辛某有理由相信杜某的簽字系夫妻雙方共同的意思表示。

　　同時，《合同法》第一百零七條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”合同簽訂后杜某要求漲價，在辛某起訴后，杜某明確表示不再繼續履行合同，系杜某違約導致合同解除，由此給辛某造成的損失應該予以賠償。關于房屋的溢價數額，法院本著減少當事人訴累及公平公正的原則，結合庭審對三方當事人對該房屋市場價值的主張及當地房地產交易市場的價格，對涉訴房屋的市場價值酌情確定為每平方米11500元，故房屋的溢價數額為82萬元。記者 張晴悅