近年來(lái)，隨著國(guó)家城市戰(zhàn)略的重大調(diào)整，優(yōu)秀人才落戶(hù)政策逐漸放寬，西安市房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)模日益增大，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲。在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，二手房買(mǎi)賣(mài)因其牽涉買(mǎi)賣(mài)雙方及居間服務(wù)方(房屋買(mǎi)賣(mài)中介)等多方利益制衡，同時(shí)受到西安市多項(xiàng)購(gòu)房政策限制，矛盾日益凸顯、糾紛顯著增多。

　　為深入了解分析西安市二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、二手房居間合同的司法實(shí)踐，北京市盈科(西安)律師事務(wù)所徐新逸律師團(tuán)隊(duì)在Alpha法律數(shù)據(jù)庫(kù)、中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)中以“西安市二手房買(mǎi)賣(mài)合同、二手房居間合同”為關(guān)鍵詞，共檢索出2013-2019年相關(guān)判決及裁定560份，作為報(bào)告的樣本，采用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)分析等分析方法整理、歸納了該類(lèi)案件相關(guān)情況，并客觀地表明審理法院對(duì)該類(lèi)案件的司法觀點(diǎn)。

　　>>整體情況

　　■時(shí)間分布情況

　　2015年之前，西安市的房?jī)r(jià)水平相較于其他省會(huì)城市長(zhǎng)期處于較低水平。自2016年起，受絲綢之路起點(diǎn)城市宣傳效應(yīng)、優(yōu)秀人才落戶(hù)政策等影響，房屋交易量及房?jī)r(jià)均迅速走高，隨之而來(lái)的二手房交易糾紛也迅速增長(zhǎng)。2017年起呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)趨勢(shì)，至2018年增長(zhǎng)至188件，2019年繼續(xù)走高，截止2019年上半年共計(jì)135件，增長(zhǎng)率高達(dá)43.6%。

　　■審理法院分布

　　從審理法院分布情況來(lái)看，西安市中院因其級(jí)別管轄、地域管轄等原因?qū)徖砹吮緲颖局械慕姆种坏陌讣浚灿?jì)130件。除此之外，西安市各區(qū)基層人民法院審理的案件數(shù)量排名雁塔區(qū)法院居首，灞橋區(qū)法院較少。

　　■審理程序分布

　　從審理程序上來(lái)看，2013年至2019年該類(lèi)案件進(jìn)入一審程序的共計(jì)424件，占案件總量的75.7%;因不服一審判決進(jìn)入二審程序的共計(jì)136件，上訴率達(dá)32.1%。

　　>>相關(guān)數(shù)據(jù)

　　■違約方分布：賣(mài)方違約案件占7成多

　　在西安市房?jī)r(jià)大幅度增長(zhǎng)、民眾爭(zhēng)搶購(gòu)買(mǎi)的背景之下，二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中出現(xiàn)了大量的違約情況，其中賣(mài)方違約案件共計(jì)165件，占案件總量的74.7%。數(shù)據(jù)顯示，賣(mài)方違約情形大量出現(xiàn)，主要原因有兩方面：一是西安市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，部分賣(mài)家意圖追求更高的經(jīng)濟(jì)利益，將房屋“一房二賣(mài)”;二是賣(mài)方在房屋交易中不提供合格的交易資料，阻礙了買(mǎi)方辦理相關(guān)法律手續(xù)，構(gòu)成事實(shí)違約。

　　數(shù)據(jù)顯示，買(mǎi)方違約的情形較少，主要原因有：缺乏支撐購(gòu)買(mǎi)房屋的資金、房屋貸款政策變化、以擬交付房屋存瑕疵為由。

　　■常見(jiàn)訴訟請(qǐng)求：返還定金最多

　　在二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，常見(jiàn)的違約情況相對(duì)固定，因此與之相對(duì)應(yīng)的常見(jiàn)訴訟請(qǐng)求也相對(duì)固定。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，要求返還定金最多，為114件。

　　■是否支持居間服務(wù)費(fèi)：一般由違約方承擔(dān)

　　二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的居間合同糾紛，因第三方居間服務(wù)方的介入而使雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)為三方法律關(guān)系，該類(lèi)合同的法律關(guān)系復(fù)雜，使得該類(lèi)案件的訴訟請(qǐng)求也表現(xiàn)出與沒(méi)有居間服務(wù)方參與的普通二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不同，該類(lèi)糾紛的主要訴訟請(qǐng)求為請(qǐng)求支付居間服務(wù)費(fèi)(中介費(fèi))。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，本樣本中提出支付中介費(fèi)請(qǐng)求的案件共339件，其中136件得到支持，未支持的68件，支持率40.1%。未提該項(xiàng)請(qǐng)求案件共135件。從數(shù)據(jù)中反映出，原告只要提出該訴訟請(qǐng)求，被告的確存在違約，中介費(fèi)用一般由違約方承擔(dān)。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，在本樣本的460個(gè)案件中，原被告雙方均聘請(qǐng)律師參與訴訟程序的案件共236件，原告或被告一方請(qǐng)律師案件共計(jì)98件，原被告雙方均未請(qǐng)律師的案件共計(jì)126件。

　　常見(jiàn)爭(zhēng)議有哪些?法院會(huì)咋判?

　　通過(guò)樣本案例的梳理，律師團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)其中一些常見(jiàn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，往往也是公眾關(guān)心的熱點(diǎn)。

　　夫妻一方出賣(mài)房產(chǎn)，另一方以不知情抗辯是否成立?

　　作為夫妻共有的房產(chǎn)在一方單獨(dú)出售時(shí)，應(yīng)取得另一方同意，現(xiàn)實(shí)中如果一方出售房產(chǎn)，夫妻另一方以不知情進(jìn)行抗辯，法院是否支持?

　　買(mǎi)方(原告)何某與賣(mài)方吳某(被告)簽訂《西安市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，且雙方對(duì)該房屋為吳某和其妻李某的共有財(cái)產(chǎn)之事實(shí)均知情，又雙方在合同中明確約定賣(mài)方將產(chǎn)權(quán)共有人李某同意出售房屋的委托書(shū)交予居間方及買(mǎi)方查看無(wú)誤后，買(mǎi)方何某支付房屋買(mǎi)賣(mài)的定金。在房屋交易過(guò)程中，因被告吳某并未提交該委托書(shū)，致使該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，買(mǎi)方何某向法院提起訴訟，請(qǐng)求繼續(xù)履行房屋過(guò)戶(hù)。庭審中，賣(mài)方吳某以其妻李某對(duì)出售該房屋不知情為抗辯理由拒絕履行合同。

　　法院觀點(diǎn)：對(duì)于夫妻一方提出的對(duì)另一方賣(mài)房行為不知情的抗辯，法院會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行形式上和實(shí)質(zhì)上的審查，最終為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性和自由性，法院傾向認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，但該合同不能繼續(xù)履行，除非買(mǎi)方有確鑿證據(jù)證明其知情，賣(mài)方只能承擔(dān)違約責(zé)任。

　　出售房屬于政府限售范圍，簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?

　　買(mǎi)方張某、賣(mài)方趙某及居間服務(wù)方三方簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，三方當(dāng)事人均意思表示真實(shí)。在合同履行過(guò)程中，賣(mài)方趙某以2017年4月18日西安市政府出臺(tái)政策禁止轉(zhuǎn)讓、交易未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋為由拒絕繼續(xù)履行合同，買(mǎi)方張某訴至法院請(qǐng)求賣(mài)方繼續(xù)履行。

　　法院觀點(diǎn)：政府出臺(tái)相關(guān)政策禁止轉(zhuǎn)讓交易的文件，該規(guī)定不屬于合同無(wú)效的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定事由，合同合法有效，在具備履行條件的情況下，可以繼續(xù)履行，否則不可履行。

　　因賣(mài)方違約致目的落空，二次購(gòu)房成本增大而主張房屋的增值部分，法院是否支持?

　　買(mǎi)賣(mài)雙方盧某、黃某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，賣(mài)方黃某(被告)明確拒絕履行合同，并只愿意退還定金不承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)方盧某(原告)訴至法院請(qǐng)求解除合同，并要求被告黃某支付違約金同時(shí)賠償房屋上漲的差價(jià)損失。原告盧某稱(chēng)2017年房?jī)r(jià)上漲迅速，涉案房屋的價(jià)格與簽訂合同時(shí)的房屋價(jià)格已不可同日而語(yǔ)，其如果再購(gòu)買(mǎi)同樣面積同樣戶(hù)型及地段房屋需要多支付幾十萬(wàn)的房屋差價(jià)，希望被告黃某能賠償其差價(jià)損失。

　　法院觀點(diǎn)：分三種情況。一、房屋差價(jià)損失沒(méi)有依據(jù)，不予支持;二、房屋差價(jià)超過(guò)違約金，違約金已包含不予支持;三、違約金無(wú)法彌補(bǔ)買(mǎi)方損失，損失確定，予以支持。 華商報(bào)記者 寧軍