原標(biāo)題：國慶黃金周樓市“啞火” 是拐點還是新起點?

　　“金九銀十”通常是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，不過今年的“金九”似乎并未達(dá)到預(yù)期，樓市銷售頗為冷淡。而剛剛過去的國慶黃金周，雖然各大地產(chǎn)商推出各種打折促銷的優(yōu)惠措施，但多地樓市仍然一片“涼意”，一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現(xiàn)象。

　　黃金周樓市為何“啞火”?“金九銀十”行情為何不再?隨著調(diào)控繼續(xù)深入，接下來樓市會如何發(fā)展?10月9日晚，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎和央視財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)，做客《央視財經(jīng)評論》演播室，深度解析。

黃金周樓市“啞火” “金九銀十”行情為何不再？

　　馮奎：政策調(diào)控為房價走向定了基調(diào)

　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：這一輪調(diào)控，從2016年9月30日開始持續(xù)了兩年的時間。這兩年調(diào)控基調(diào)其實沒有變化，尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決控制房價上漲。在這樣的政策背景下，各個地方又相繼采取了很密集的措施，所以現(xiàn)在看到的現(xiàn)象是意料之中。在某種意義上來說，也意味著市場越來越趨于理性化。

　　馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控效果凸顯 市場趨穩(wěn)

　　央視財經(jīng)評論員 馬光遠(yuǎn)：經(jīng)過差不多兩年的調(diào)控，效果已經(jīng)出來了。整體來講，市場已經(jīng)比較平穩(wěn)。所以，不是說現(xiàn)在有多冷，而是過去有點熱得過頭。我們不能拿以前不太正常的溫度，說現(xiàn)在不正常。其實，恰恰應(yīng)該說現(xiàn)在才正常。

　　馮奎：應(yīng)該分區(qū)域看待房地產(chǎn)市場

　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：現(xiàn)在提到房地產(chǎn)市場，都說比較清淡，但全國并不是鐵板一塊。一些都市圈的核心城市，尤其是一些交通條件得到極大改善的周邊中小城市，大家對房地產(chǎn)未來的發(fā)展應(yīng)該說還是有信心的。還有一些直接受惠于有利政策的地方，市場發(fā)展也非常平穩(wěn)。

土地流拍頻現(xiàn) 房企面臨哪些挑戰(zhàn)？

　　馮奎：房企面臨“多重鎖定”帶來的困境

　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：有些企業(yè)，它的思維和營銷模式還是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的企業(yè);還有一些企業(yè)，它所在的城市本來空置率就已經(jīng)很高了，再在這樣的區(qū)域里面深耕細(xì)作，并沒有很大前途;更重要的是一些房地產(chǎn)企業(yè)他們的能力僅限于以前快進(jìn)快出買地賣房子，而沒有遷移到高質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)業(yè)上面去，本身面臨能力不足。

　　馬光遠(yuǎn)：房企對市場的判斷趨于理性

　　央視財經(jīng)評論員 馬光遠(yuǎn)：第一，是開發(fā)商在市場比較熱的時候拿了很多地，需要時間消化。第二，開發(fā)商有自己的策略，比如大家都不拿地，他可能會去拿，也就是所謂的逆周期拿地，主要在于他們對后市的判斷。再一個可能覺得市場已經(jīng)過熱，就會通過并購或者其他手段來拿地。

　　馮奎：房企越早創(chuàng)新越主動

　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：一種是經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，還有一種產(chǎn)業(yè)方面的轉(zhuǎn)型。比如，原來就是買地賣房子，現(xiàn)在可能考慮建設(shè)文化旅游、搞科技小鎮(zhèn)等。以往的價值模式可能是獨享，現(xiàn)在可能會聯(lián)合起來應(yīng)對市場上的挑戰(zhàn)?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)越來越不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，未來可能演變成為各種各樣美好生活所需要的運營商。

調(diào)控政策見成效 未來如何繼續(xù)深入？

　　馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場進(jìn)入新周期 穩(wěn)定預(yù)期很重要

　　央視財經(jīng)評論員 馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場其實進(jìn)入到一個新的周期，企業(yè)如果對這個市場未來的裂變有深刻認(rèn)識，可能會活得更好。對于普通老百姓來講，可能不是簡單的看價格、看交易量，而要更多地看到這個市場在新的周期會帶來更多不一樣的東西。當(dāng)下很重要一點是要穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期，告訴大家在中國城鎮(zhèn)化沒有完成的情況下，市場既不是有些人說的很慘的周期，也不是白銀周期。

　　馮奎：精準(zhǔn)施策是房地產(chǎn)調(diào)控的大考

　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了很長時間，未來的調(diào)控應(yīng)該在精準(zhǔn)施策上下功夫，比如因城施策，中國的城市如此眾多，如何制定出適合他們的策略?再比如，不同的人群需求不同，有人確實要改善住房，有人卻是在炒房，如何精準(zhǔn)施策，不至于一棍子打過去讓真正有需求的人也受到損失。如何使得一個籠統(tǒng)的說法，變成在每一個環(huán)節(jié)上都可以發(fā)力的政策工具，要下的功夫還很多。