原標題：樓市轉軌，現(xiàn)房銷售提速

　　雖未開盤，深圳龍華金茂府樓盤這幾天卻頻上頭條。源于它是深圳首個試點現(xiàn)房銷售的項目。

　　歷史總是驚人相似，20多年前，深圳也是最早嘗試“預售制”的城市之一。而就在20天前，廣東省傳出“研究取消預售制”的消息。一時間，期房變現(xiàn)房或改變房價走勢，甚至引發(fā)樓市“變天”的猜測沸沸揚揚。但現(xiàn)房銷售的市場影響，真的能有這么大嗎?

　　房子現(xiàn)買現(xiàn)賣防欺詐

　　早在2016年5月，深圳規(guī)土委就發(fā)布過《我市開展商品房現(xiàn)售試點工作》的說明：深圳市在全國范圍內率先探索商品房預售制度改革，開展商品房現(xiàn)售試點。龍華金茂府便是試點的第一個項目。同屬一省的中山市，也在現(xiàn)房銷售上有了新動作。根據(jù)中山市國土局近來發(fā)布的宅地出讓公告，均增加了“實行商品房現(xiàn)售”的要求。

　　這不得不讓人聯(lián)想起20天前傳出的“廣東研究取消商品房預售”的消息。不過，當時廣東省房協(xié)相關負責人向本報記者坦言該政策僅處在內部征求意見階段，未來是否出臺還未確定。

　　商品房預售借鑒于香港，并在1994年通過的《城市房地產管理法》中被確定。預售執(zhí)行的20多年里，讓開發(fā)商更快回流資金、解決了老百姓住房短缺的問題。但現(xiàn)實操作中，預售也直接或間接引發(fā)了開發(fā)商門檻低、捂盤惜售、哄抬房價等問題。甚至一批預售的商品房質量不佳、爛尾，造成樓市糾紛。

　　“如果期房變現(xiàn)房，老百姓‘現(xiàn)買現(xiàn)賣’，就能避免出現(xiàn)爛尾等問題。”一家知名房地產企業(yè)相關負責人認為，從老百姓購房角度看，現(xiàn)房銷售的確有益于購房人減少上當受騙。

　　多地曾短時嘗試現(xiàn)房銷售

　　“現(xiàn)房銷售”不是今年才有的新鮮事。合碩機構首席分析師郭毅介紹，早在2014年，上海就曾對掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道地塊要求須以全裝修現(xiàn)房銷售;2016年后樓市急劇升溫，高價地塊頻出，多個城市也有此要求。

　　去年3月，杭州開始在土地拍賣中增加“溢價50%就現(xiàn)房銷售”的條款;但到7月，這一規(guī)則便消失了。期間，約20宗地塊受到“現(xiàn)房銷售”影響。

　　“杭州‘現(xiàn)房銷售’是寫入出讓文件的，這主要是一項土地政策。”了解當?shù)貥鞘械暮贾葜蟹啃畔⒖萍脊臼紫髽I(yè)咨詢師陳煥春解釋，這項政策本意是通過設置溢價率門檻來避免出現(xiàn)高價地塊。但沒想到，由于當時土地市場格外火熱，地塊幾乎都突破溢價50%的限制，成為現(xiàn)房銷售。

　　現(xiàn)房銷售需要等到開發(fā)商把房子蓋好并辦理了相關手續(xù)后才可銷售。對于習慣了預售的樓市，必然或多或少打亂了節(jié)奏。

　　當時，杭州新房庫存已跌破3萬套。業(yè)內開始擔憂未來兩三年內，杭州或將出現(xiàn)“供應荒”。陳煥春說，2017年杭州樓市本就出現(xiàn)了供應緊張的情況，“現(xiàn)房銷售”相當于影響了商品房的供應速度，也加劇了供需矛盾。這似乎成為杭州“土拍新政”只實施4個月便戛然而止的關鍵。

　　預售到現(xiàn)售須循序漸進

　　區(qū)別于杭州等地所實施的土地競價越紅線才現(xiàn)房銷售的政策，中山并未有溢價率要求，而是直接點明“現(xiàn)房銷售”。

　　“這與杭州防止土地價格上漲過快的本意不同，有可能是相關部門有意引導到‘現(xiàn)房銷售’模式。”中國指數(shù)研究院浙江分院副總經理高院生說。

　　相比一部分購房人樂見“期房變現(xiàn)房”，開發(fā)商卻因此頓覺壓力山大。

　　一般而言，從拿地到預售需6至9個月，樂觀看，開發(fā)商一年內資金可回流;但如果竣工驗收后再銷售，則將延后兩年左右。業(yè)內認為，延長的這些時間會帶來財務成本翻倍增加，這一成本最終恐怕仍由購房者承擔。

　　“長遠看，土地出讓時要求現(xiàn)房銷售，可以避免土地市場的過度競爭，從源頭上降低拿地成本，間接影響房子的銷售價格。”郭毅說，期房與現(xiàn)房的制度轉軌不僅要循序漸進，同時還應考慮市場供需情況，以及不同城市房地產市場所處的發(fā)展階段差異。